保証会社とは賃借人の債務不履行（家賃の滞納など）を代わりに弁済してくれる機関で、その保証料（初回賃料の半額、10000円/年が相場）は入居者である賃借人が負担するのが主流です。なぜこれが常識になってしまうかというと、賃料の回収自体あまりやりがいのある仕事とは言えず、結局管理会社がそのリスクを背負う場合、上の保証料と同じくらいの管理費を追加で頂かないと合わないからです。松崎不動産も自社所有物件こそ1戸も保証会社は利用してないものの、お客様のお預かりした物件は保証会社を使わざるお得ないのが現実です。

保険や保証を重視する人は必ず上の質問をするでしょう「滞納したらどうするの？」と。答えは簡単です。泣けばよいのです。はあ？と思うかもしれませんが、長年アパートを事業規模で経営管理してきたFP1級技能士の結論です。例えば松崎不動産は現在自社物件が約50戸ほどになりますが、もしすべて保証会社に保証してもらったら年間50万円のお金がお客様から保証会社へ流れてることになります。アパートで滞納して最悪の事態が起きた場合、被害額は機会損失を含め100万くらいでしょうか。しかしこんなケース2年に1度以上なんてまず起きません。40年に1度という経験です。仮に滞納してもタダで泣くわけではなく相応の対応すれば良いので、事業規模の時点で数学的に賃料で事件をヘッジできるのです。

賃料の管理こそアパート管理者の最大の仕事であり、そこを投げてしまってはいつまで経っても素人です。全ての商品やサービスに言えることですが、客の金払いが悪いのは商品やサービスがその程度であり、逆に本当に良い商品やサービスなら請求しなくとも客側からお金を持って来てくれます。つまり良い物件をきちんと管理すれば滞納はある程度防ぐことが可能で、最悪の事態に陥るのはダメな物件で特に管理のやり方が悪いからです。賃貸人は賃料受け取る債権があると同時に物件を良好に貸与させる債務も生じます。常に賃料債権と向き合って経営していれば良い大家さん良い管理者さんになれるはずです。

きちんと管理していても滞納は完全には防げません。よくあるパターンは賃借人が職を失ってしまい、金欠になってしまうと誠実な人でも滞納してしまいます。滞納した場合はケースバイケースで賃貸人や管理人の個々の手腕で解決していくことになります。行き詰った場合、最初に債権放棄を検討し、次に専門業者、最後に法的手段というのが松崎のやり方です。一番やってはいけないのは弁護士等が語るあまり実務的でなく確率的に低い滞納問題をあらかじめ学び、術中にはまって弁護士や保証会社を崇めてしまうことです。